Informatív blog magyaroknak az ausztriai ingatlanvásárláshoz és hitelfelvételhez
A bécsi ingatlanpiacon nagyon gyakran találkozhatsz olyan hirdetésekkel, ahol a lakás megjegyzése így szól: „unbefristet vermietet”. Ez magyarul azt jelenti, hogy a lakás határozatlan idejű bérleti szerződéssel van kiadva, és ez az egyik legfontosabb tényező, amit vásárlás előtt meg kell érteni.
Sok magyar vevő azért nézi ezeket a lakásokat, mert az áruk látványosan alacsonyabb. Viszont ennek komoly oka van – és ez nem apróbetűs rész, hanem a teljes befektetésedet meghatározza.
„Majd felmondok a bérlőnek, ha kell” – ez Bécsben nem így működik!
A leggyakoribb félreértés az, hogy a vevő azt gondolja: ha szüksége lesz a lakásra (például a gyereke egyetemre megy Bécsbe), akkor egyszerűen felmond a bérlőnek. Ez a gyakorlatban szinte sosem működik.
Egy határozatlan idejű szerződésnél („unbefristeter Mietvertrag”) a bérlő addig marad, ameddig akar. A tulajdonos csak nagyon szűk esetekben mondhat fel, és akkor is bírósági úton. Mietrechtsgesetz szabályozza ezt, és kimondja, hogy felmondás csak „nyomós okkal” lehetséges.
👉 Konkrét példa:
Ha a gyerekedet felveszik a bécsi egyetemre, ez nem automatikusan elfogadott felmondási ok. Az úgynevezett „Eigenbedarf” (saját használat) létezik, de:
szigorúan bizonyítani kell
sokszor éveken át tartó jogi eljárás
gyakran elutasítják
Magyarul: nem tudsz biztosan beköltözni a saját lakásodba.
Mennyi a bérleti díj ezeknél a lakásoknál? Ez az egyik legfontosabb, és sokszor félreértett pont.
A határozatlan idejű bérletek gyakran régi szerződések, és sok esetben a lakás a teljes jogi védelem alatt álló rendszerbe tartozik (MRG – teljes alkalmazás).
Ilyenkor:
a bérleti díjat jogszabály korlátozza
nem a piaci ár érvényes
gyakran jóval alacsonyabb az aktuális piaci szintnél
A rendszer lényege, hogy van egy úgynevezett „Richtwertmietzins” (irányadó bérleti díj), amit különböző tényezők módosítanak.
👉 Gyakorlatban ez így néz ki:
"régi" (határozatlan idejű) bérlők: akár 3–6 €/m² nettó bérleti díj
míg a piaci ár: sokszor 10–18 €/m² vagy több
Ráadásul: ha a szerződés határozatlan → nincs 25% kedvezmény (mint a határozottnál), de a régi szerződés miatt mégis alacsony maradhat
Ezért fordul elő az, hogy:
👉 egy lakás piaci bérleti értéke 1.200 € lenne,
👉 de a tényleges bérlő csak 400–600 €-t fizet.
És ezen sokszor nem tudsz érdemben emelni.
Befektetés vagy „csapda”? – mit veszel valójában
Amikor egy ilyen lakást megveszel, valójában:
✔ nem saját használatra veszel lakást
✔ nincs lehetőséged rövid távú kiadásra sem
✔ egy jogi helyzettel terhelt befektetést veszel.
Ez azt jelenti:
fix, de gyakran alacsony bevétel a bérleti díjból
nincs kontroll a használat felett, ha nem szimpatikus a bérlő vagy te szeretnéd használni a lakást
nincs biztos kilépési pont, nem tudod kirakni a bérlőt
Mi történik hosszú távon?
Sokan mégis megveszik ezeket a lakásokat – de teljesen más stratégiával.
Tipikus gondolkodás:
„A bérlő 70 éves, idővel kiköltözik”
„20 év múlva szabad lesz a lakás”
Ez viszont csak spekuláció.
A valóságban a bérlő akár évtizedekig maradhat, sőt egyes esetekben a jogviszony öröklődik is (pl. családtag folytatja), így sosem szabadulsz és addig alacsony hozamot kapsz a bérbeadásból.
Miért olcsóbbak ezek a lakások?
Az ár nem véletlenül alacsonyabb.
Egy „bestandsfrei” (üres) lakás:
👉 teljes kontroll, beköltözhetsz vagy bérbe adhatod
👉 magasabb ár, de nagyobb szabadság
Egy „unbefristet vermietet” lakás:
👉 nincs kontroll, ha nem akarnád már bérbeadni, nem tudsz megszabadulni a bérlőtől
👉 alacsonyabb áron adod bérbe, mint ha piaci feltételekkel számolhatnál.
Az ilyen ingatlan ára alacsonyabb, a különbség akár 20–40% vagy még több is lehet.
Kinek lehet mégis jó választás?
Egy ilyen ingatlan akkor lehet megfelelő, ha:
hosszú távú befektető (elásnád a vagyonod jó mélyre, ahol nehezen hozzáférhető)
nem akarsz beköltözni
elfogadod az alacsonyabb hozamot
és tisztában vagy a jogi korlátokkal
Összefoglalás – a legfontosabb tanulság: Egy határozatlan idejű bérlővel rendelkező bécsi lakás nem „olcsó lakás”, hanem egy korlátozott jogú befektetés.
A legfontosabb, amit magyar vevőként meg kell érteni:
👉 nem tudod szabadon használni
👉 nem tudod könnyen kiadni újra
👉 és nagy eséllyel nem tudod felmondani a bérlőnek akkor sem, ha szükséged lenne rá.