Informatív blog magyaroknak az ausztriai ingatlanvásárláshoz és hitelfelvételhez
Sokan úgy vágnak bele az ausztriai ingatlanvásárlásba, hogy az árra és a hitelre koncentrálnak, miközben az egyik legfontosabb tényezőt alábecsülik: az adózást. Pedig az osztrák rendszer több ponton is eltér a magyartól, és ezek jelentősen befolyásolják a befektetésed megtérülését.
Az egyik legfontosabb tétel már a vásárláskor jelentkezik. Ez a „Grunderwerbsteuer”, vagyis a vagyonszerzési illeték, amely általában az ingatlan vételárának 3,5%-a. Ehhez jön még a földhivatali bejegyzés díja („Grundbucheintragungsgebühr”), ami további költséget jelent. Ez utóbbi alól mentesülhetsz, ha ebbe az ausztriai ingatlanba költözöl be állandó lakcímmel.
Ha az ingatlant kiadod, akkor a bérleti bevétel után Ausztriában adót kell fizetni. Ez a személyi jövedelemadó rendszerébe tartozik, és progresszív, tehát a jövedelem nagyságától függ. Fontos azonban, hogy a bevételből levonhatók bizonyos költségek, például a karbantartás, a hitelkamat vagy az értékcsökkenés.
Az értékcsökkenés, németül „Abschreibung (AfA)”, különösen fontos tényező. Ez lehetővé teszi, hogy az ingatlan értékének egy részét évente költségként elszámold, így csökkentve az adóalapot. Ez jelentősen javíthatja a befektetés nettó hozamát.
Eladás esetén szintén adóval kell számolni. Ez az úgynevezett „Immobilienertragsteuer” (ImmoESt), amely jelenleg általában a nyereség 30%. Ez az ingatlan eladásából származó nyereségre vonatkozik csak, tehát az eladási ár és a vételi ár különbségére. Vannak azonban kivételek, például ha az ingatlant saját lakhatásra használtad bizonyos ideig, akkor mentesülhetsz az adó alól. Pl. eladás előtt 2 évig állandó lakcímed volt benne, vagy az eladás előtti 10 évben összességében legalább 5 évig állandó lakcímed volt benne.
Fontos azt is megérteni, hogy ha magyar adórezidens vagy, akkor a két ország közötti egyezmények miatt az adózási kötelezettségek összetettebbek lehetnek. Bár a kettős adóztatás elkerüléséről szóló egyezmény segít, a helyes struktúra kialakítása szakértelmet igényel. Ezzel kapcsolatban kérd egy adótanácsadó segítségét.
Összességében az osztrák ingatlanadózás nem feltétlenül kedvezőtlen, de mindenképpen tervezést igényel. Egy jól felépített struktúrával optimalizálható a teher. Ha szeretnél Ausztriában ingatlant venni, fordulj hozzánk, hogy a számodra kedvező finanszírozást megtalálhassuk.