Ingatlanbefektetés Ausztriában: Altbau vs. Neubau bérbeadási szabályok

Ha az ausztriai ingatlanpiacon keresel befektetési céllal lakást, az első és legfontosabb döntés, amivel szembesülsz: Altbau vagy Neubau?

Azaz egy patinás, magas mennyezetű, 1945 előtti nagypolgári lakást válassz, vagy egy modern, energiatakarékos, új építésű ingatlant?

A döntés nem csupán ízlés vagy esztétika kérdése.

Ausztriában a lakásbérleti törvény (Mietrechtsgesetz – MRG) két teljesen külön világra osztja ezt a két kategóriát. Ha befektetőként nem ismered a különbséget, könnyen egy törvényileg maximalizált, alacsony hozamú csapdában találhatod magad.

Bankfüggetlen hitelszakértőként bemutatjuk a legfontosabb szabályokat és a finanszírozási hátteret.

 

A vízválasztó: Mi számít Altbaunak és mi Neubaunak?

Az osztrák jog alapvetően az építési engedély kiadásának dátuma alapján tesz különbséget:

Altbau: Minden olyan lakás, amely 1953. július 1. előtt épült (társasházak / Wohnungseigentumsobjekte esetén pedig az 1945. május 8. előtt kiadott építési engedély a mérvadó). Ezekre a lakásokra az MRG teljes hatálya (Vollanwendung) vonatkozik.

Neubau: Azok az ingatlanok, amelyek a fenti dátumok után épültek. Ezekre az MRG csak részben (Teilanwendung), vagy egyáltalán nem vonatkozik.

 

1. A bérleti díj meghatározása: Kötöttség vs. Szabadság

Ez a legfontosabb gazdasági különbség, ami alapjaiban határozza meg a befektetésed megtérülését.

Altbau: Szigorú állami plafon (Richtwertmiete)

Az Altbau lakások bérbeadásakor a tulajdonos nem kérhet annyi bérleti díjat, amennyit a piac megfizetne. A törvény egy fix négyzetméterárat határoz meg alapként, ez az úgynevezett Richtwertmiete.

Bécsben ez az alapösszeg jelenleg mindössze 6,74 euró / m².

Ezt az alapárat a törvényileg szabályozott felárak (Zuschläge – pl. lift, erkély, prémium lokáció) és leírások (Abschläge – pl. földszinti elhelyezkedés) módosíthatják.

Ha a megengedettnél magasabb bérleti díjat kérsz, a bérlő a bírósághoz vagy a lakásügyi bizottsághoz (Schlichtungsstelle) fordulhat, és 5 évre visszamenőleg visszakövetelheti a túlfizetett összeget.

Neubau: Szabadáras bérbeadás (Freier Mietzins)

A modern, újabb építésű ingatlanoknál teljesen szabad kezed van. A bérleti díj meghatározása a kereslet-kínálat függvénye. Azt az összeget kérheted el a bérlőtől, amit a piac reálisan hajlandó kifizetni, nincs hatósági ársapka.

 

2. A szerződések időtartama és a „Befristungsabschlag”

Ausztriában a bérleti szerződések lehetnek határozatlan (unbefristet) vagy határozott idejűek (befristet).

Altbau esetén büntetés jár a határozott időért: Ha egy Altbau lakást határozott időre adsz bérbe (a törvényi minimum magánszemélyként 3 év), a törvény kötelez arra, hogy a kiszámított maximális bérleti díjból 25% kedvezményt (Befristungsabschlag) biztosíts a bérlőnek. Ez még tovább faragja a profitodat.

Neubau esetén nincs levonás: Új építésű lakásnál nyugodtan köthetsz 3 éves határozott idejű szerződést, a bérleti díjat ez semmilyen formában nem csökkenti kötelezően.

(Fontos változás: vállalkozóként/cégként történő bérbeadás esetén a határozott idejű szerződések minimális futamideje 5 évre emelkedett.)

 

Hogyan hat mindez a banki hitelre?

Bankfüggetlen hitelközvetítőként kiemelten figyelünk erre a jogi háttérre, mert az osztrák bankok hitelbírálati osztályai pontosan tudják a fenti szabályokat.

Amikor lakáshitelt igényelsz (magyar jövedelemmel minimum 50% önerővel, osztrák jövedelemmel akár 10% önerővel), a bank kiszámolja az ingatlan fenntarthatósági mutatóját.

A finanszírozási különbség: Egy Neubau lakás esetén a bank a valós, magasabb piaci bérleti díjjal kalkulál mint bevételi forrás, így könnyebben igazolható, hogy a bérleti díj fedezni fogja a hiteltörlesztőt. Egy Altbau lakásnál viszont a banki értékbecslő kizárólag a törvényes Richtwertmiete összetételét veheti alapul. Mivel ez jóval alacsonyabb, előfordulhat, hogy a bank kevesebb hitelt ad az ingatlanra, és tőled követel meg magasabb kiegészítő önerőt.

 

Végső mérleg: Melyiket érdemes megvenni?

A Neubau a kényelmes, kiszámítható befektetés. Magasabb a vételár, de szabadon maximalizálhatod a bérleti díjat, alacsonyak a fenntartási és felújítási költségek, és a bankok is zökkenőmentesen finanszírozzák.

Az Altbau komoly szakértelmet igényel. Olcsóbban megvehető, de a bérleti díj korlátozott, és a felújítási költségek (Sanierung) magasak lehetnek. Akkor jó üzlet, ha sikerül egyedi adottságú (pl. tetőtér-beépítéses, ahol már részben szabadabb a bérletképzés) ingatlant találni, vagy hosszú távú értéknövekedésre játszol.

 

Segítünk a döntésben és a megvalósításban!

Mielőtt aláírnád a vételi ajánlatot egy bécsi lakásra, győződj meg róla, hogy a kalkulált bérleti díjad jogilag is megállja-e a helyét. Mi nemcsak a bankfüggetlen, legoptimálisabb hitelkonstrukciót kutatjuk fel neked a teljes osztrák piacon, hanem segítünk az ingatlan típusához igazítani a pénzügyi tervedet is.

Befektetnél Bécsben? Vedd fel velünk a kapcsolatot, és induljunk el a biztos, szabályos úton!

Emailben: eva.solt@dvag.at

Telefonon: +36-30-599-2063 és +43-690-1027-5232

Kulcsszavak: ausztriai ingatlanbefektetés, ingatlanhitel Ausztriában, osztrák lakáshitel magyar jövedelemmel, önerő ingatlanvásárláshoz, bankfüggetlen hitelközvetítés

Mi hozzuk el a legtöbb hitelajánlatot.

Németül a Google kedvéért: Bankunabhängiger Immobilienkredit mit kostenloser Beratung, ab 10 % Eigenkapital!