Ingatlanvásárlás Ausztriában:

Céggel (GmbH) vagy magánszemélyként éri meg jobban?

A

mikor a magyar befektetők elérik azt a szintet, hogy ausztriai ingatlanportfóliót építsenek, vagy nagyobb értékű (akár több lakásból álló) Buy-to-Let projektbe kezdjenek, szinte azonnal felmerül a strukturális kérdés: Magánszemélyként vásároljak, vagy alapítsak rá egy osztrák korlátolt felelősségű társaságot (GmbH)?

A válasz nem egyszerű, mivel ami adózási szempontból zseniális ötletnek tűnik, az a banki finanszírozás asztalánál komoly akadályokba ütközhet.

Bankfüggetlen hitelszakértőként bemutatjuk mindkét opció előnyeit, hátrányait, és azt, hogy hogyan látják ezt a kérdést az osztrák bankok hitelbírálói.

 

1. Vásárlás magánszemélyként: Az egyszerűség és a rugalmasság útja

A legtöbb külföldi befektető magánszemélyként vág bele az osztrák ingatlanvásárlásba. Ennek megvannak a maga kézzelfogható előnyei, különösen az elindulás fázisában.

Az adózás magánszemélyként

Ha magánszemélyként adod bérbe az osztrák lakásodat, a bérbeadásból származó jövedelmed Ausztriában adóköteles.

Személyi jövedelemadó: A tiszta jövedelmed (a bevételek csökkentve a leírható költségekkel, mint az amortizáció, hitelkamatok, közös költség) az osztrák progresszív jövedelemadó-tábla alapján adózik.

A 10 éves szabály az eladásnál: Korábban létezett egy szabály, miszerint 10 év tartás után adómentesen lehetett eladni az ingatlant. Ezt Ausztriában eltörölték. Ma az ingatlan értékesítésekor realizált nyereség után egységesen 30% ingatlanadó-szolgáltatást (Immobilienertragsteuer - ImmoESt) kell fizetni, függetlenül attól, meddig volt a tulajdonodban. Azonban ha a 10 év alatt 5 évet állandó lakcímmel lakik benne az ember vagy az utolsó 2 évben szól oda az állandó lakcíme, akkor mentesülhet ezalól az adó alól.

 

Finanszírozás magánszemélyként (A bankok kedvence)

Az osztrák bankok preferálják a magánszemélyeket.

Miért? Mert a felelősség egyértelmű. Ha magánszemélyként igényelsz lakáshitelt (magyar jövedelemmel min. 50%, osztrák jövedelemmel akár 10% önerővel), a bank a teljes privát vagyonoddal és igazolt jövedelmeddel kalkulál. A hitelbírálat gyorsabb, gördülékenyebb és az adminisztráció is lényegesen olcsóbb.

 

2. Vásárlás osztrák céggel (GmbH): A profi befektetők ligája

Egy osztrák korlátolt felelősségű társaság (GmbH) alapítása komoly adminisztrációs és tőkeköltséggel jár (a törzstőke minimum 10 000 euró az alapítási könnyítéssel, de normál esetben 35 000 euró), azonban nagyobb portfólió esetén komoly előnyöket tartogat.

Az adózás cégként (A GmbH legnagyobb fegyvere): Míg magánszemélyként a magasabb jövedelmi sávokban az adód akár a 40-50%-ot is elérheti. 

A cégek adózása Ausztriában lineáris és rendkívül kedvező:

Társasági adó (KöSt): A GmbH profitja mindössze 23%-os társasági adóval adózik.

Költségleírás: Céges környezetben sokkal rugalmasabban és szélesebb körben számolhatók el a menedzsmenttel, utazással, autófenntartással és az ingatlanok üzemeltetésével kapcsolatos költségek.

Nyereség felhalmozása: Amíg a pénzt a cégen belül tartod és visszaforgatod a következő ingatlan megvásárlásába, addig csak a 23% adót fizeted meg, a magánszemélyeket terhelő osztalékadót (KESt - 27,5%) nem.

 

A hitelcsapda: Hogyan látják a bankok az újonnan alapított GmbH-t?

Sok befektető elköveti azt a hibát, hogy megalapítja az osztrák projektcéget (GmbH), kiválasztja az ingatlant, majd besétál a bankba hitelért. A banki hitelbíráló azonban ilyenkor azonnal behúzza a kéziféket.

A bank logikája: Egy újonnan alapított cégnek (SPV - Special Purpose Vehicle) nincs múltja, nincsenek lezárt üzleti évei, és nincs önálló bevétele. Az osztrák bankok nem fognak tisztán egy „üres” cégnek hitelt adni, még akkor sem, ha az ingatlan rajta van a fedezeti listán.

 

Hogyan lehet mégis hitelt kapni céges vásárlásra?

Ha céggel vásárolsz, a bankok szinte kivétel nélkül megkövetelik a következőket:

Személyes készfizető kezesség (Bürgschaft): A cég tulajdonosának (neked, mint magánszemélynek) mögöttes felelősséget kell vállalnia a hitelért. Ez azt jelenti, hogy a bank ugyanúgy átvilágítja a privát magyarországi vagy osztrák jövedelmedet, mintha magánszemélyként vásárolnál.

Magasabb önerő elvárás: A céges hitelek az üzleti hitelezési osztályra (Kommerzkunden) tartoznak. Itt a lakossági 10-20%-os önerők ritkák; a bankok gyakran 30-40%-os, vagy akár 50%-os önerőt kérnek, és a hitel futamideje is rövidebb (pl. maximum 15-20 év a lakossági 25-35 évvel szemben).

 

Végső mérleg: Melyiket válaszd?

Válaszd a magánszemélyként történő vásárlást, ha 1-2 lakást tervezel venni hosszú távú befektetésre, szeretnéd a lehető legolcsóbb és leghosszabb futamidejű lakáshitelt megkapni, és nem akarsz évente ezreket költeni osztrák könyvelőre és cégfenntartásra.

Válaszd a GmbH-t, ha nagyobb volumenű projektben gondolkodsz (pl. egy egész bérház, vagy 3-nál több lakás), a nyereséget nem akarod azonnal elkölteni, hanem visszaforgatnád újabb ingatlanokba, és az adóoptimalizálás összege számodra már bőven fedezi a cégvezetés költségeit.

 

Ne dönts a finanszírozási háttér ismerete nélkül!

Akár a magánszemélyes, akár a céges struktúra mellett döntesz, a banki partnerek megtalálása kulcsfontosságú. Mivel a céges hitelezés szabályai bankonként drasztikusan eltérnek Ausztriában, egy rossz próbálkozás hónapokra megakaszthatja a projektet.

 

Bankfüggetlen hitelszakértőként segítünk átvilágítani a pénzügyi hátteredet, és már a cégalapítás előtt egyeztetünk az osztrák bankok üzleti ágával, hogy pontosan olyan struktúrát alakítsunk ki, amit a bankok gondolkodás nélkül, a legjobb kamatokkal fognak finanszírozni.

Osztrák ingatlanportfóliót építesz? Vedd fel velünk a kapcsolatot, és tervezzük meg együtt a legoptimálisabb céges vagy magánfinanszírozási stratégiádat!

 

Emailben: eva.solt@dvag.at

Telefonon: +36-30-599-2063 és +43-690-1027-5232

Mi hozzuk el a legtöbb hitelajánlatot.

Németül a Google kedvéért: Bankunabhängiger Immobilienkredit mit kostenloser Beratung, ab 10 % Eigenkapital!